Bir mülkün kiralanmasında en çok uyuşmazlık yaşanan konuların başında depozito, diğer adıyla güvence bedeli geliyor.
Kiralama sürecinde çoğu zaman üzerinde fazla durulmayan bu konu, kiralanan taşınmazın tahliye edilmesiyle birlikte taraflar arasında ciddi anlaşmazlıklara neden olabiliyor.
Oysa güvence bedelinin amacı, mülk sahibine ek gelir sağlamak değil; kiralanan taşınmazda oluşabilecek zararları veya kiracının ödenmemiş borçlarını teminat altına almaktır.
Buna rağmen uygulamada, güvence bedelinin hukuki niteliği ve iade koşulları konusunda yaşanan bilgi eksikliği, kiracı ile mal sahibi arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri olmayı sürdürüyor.
Türk Borçlar Kanunu’na göre güvence bedeli en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Kanun ayrıca, güvence bedelinin para olarak verilmesi hâlinde, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde bir bankada açılacak vadeli hesaba yatırılmasını öngörmektedir.
Ancak uygulamada bunun tam tersini görüyoruz. Depozito çoğu zaman elden veya banka yoluyla doğrudan ev sahibine ödeniyor ve yıllarca onun tasarrufunda kalıyor.
Örneğin, beş yıl önce aylık 10 bin lira kira bedeliyle kiralanan bir taşınmaz için aynı miktarda depozito alındığını düşünelim. Beş yılın sonunda kira bedeli 30 bin liraya yükselmiş olsun. Kiracı taşınmazı hasarsız teslim etmiş, aidatını, elektrik, su ve doğal gaz borçlarını eksiksiz ödemiş olsun.
Buna rağmen bazı mülk sahipleri, “Ben 10 bin lira depozito aldım, 10 bin lira iade ederim.” anlayışıyla hareket edebiliyor.
Oysa yargıtay kararlarında ve uygulamada, güvence bedelinin amacına uygun olarak değerlendirilmesi gerektiği; kiracının taşınmazda herhangi bir zarara neden olmaması hâlinde, hakkaniyet ilkesi gözetilerek iade edilmesi gerektiği yönünde içtihatlar bulunmaktadır.
Depozitonun yıllarca ev sahibinin kullanımında kaldığı gerçeği de göz ardı edilmemelidir.
Burada önemli olan, tarafların birbirine karşı dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket etmesidir.
Kiracı, kiraladığı taşınmazı aldığı gibi teslim etmekle yükümlüdür.
Olağan kullanım nedeniyle oluşan yıpranmalar ise zarar olarak değerlendirilemez.
Ev sahibi de gerçekten bir zarar veya ödenmemiş borç bulunmuyorsa, güvence bedelini gecikmeksizin iade etmek zorundadır.
Kiracılara da önemli bir hatırlatma yapmakta fayda var.
Tahliye sırasında mutlaka bir teslim tutanağı düzenlenmeli, sayaçlar kapatılmalı, aidat ve abonelik borçlarının bulunmadığı belgelenmelidir. Mümkünse evin teslim anı fotoğraf ve video ile kayıt altına alınmalıdır. Bu belgeler, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda önemli delil niteliği taşıyacaktır.
Konut kiralarında yaşanan sorunların büyük bölümü aslında mevzuatın eksikliğinden değil, kuralların yeterince bilinmemesinden kaynaklanıyor.
Unutmayalım: Hukuka uygun davranmak kadar hakkaniyeti gözetmek de önemlidir.
Çünkü güvence bedeli, adı üzerinde bir “güvence”dir; taraflardan birinin haksız kazanç elde etmesi için değil, olası zararları güvence altına almak için vardır.
Selam ve saygıyla…
Yorum Yap